土拍后的楼面价和房价有什么关系?

【导语】

 

从土拍信息中,我们经常能看到一个词:楼面地价(或者简称楼面价)。对房价我们并不陌生,但是对于“楼面价”这个词,很多读者还是往往不明就里。对此,大家存在这样一个疑问:通过土地的楼面价是否可以推断房屋最终售价呢?那么,究竟这个楼面价是什么,与房价又有什么关系呢?跟着小编一起来了解下。

7月20日,丹阳房地产市场又拍了三块地,其中,位于曲阿路西侧、兰陵路北侧的G1810地块争夺非常激烈,可谓惊心动魄!从31130万元起拍价开始,经过上百轮的竞拍,最终融锦宏星置业以47630万元竞得,楼面价为:5738元/平米,远超之前的3858元/平米,成为丹阳房地产市场楼面价新标杆!

1.什么是楼面价?

楼面价又称单位建筑面积地价,是指平均到每单位建筑面积上的土地价格,具体是指按照商业、居住、工业等用途分别评估的一定使用期限的建设用地使用权在某一时点的平均价格,并由市、县以上人民政府公布的国有土地使用权的平均价格。

2.如何计算楼面价?

房价中的楼面土地价格计算和两个指标有关系。一是土地本身价格,二是规划容积率。土地价格,计算时要包括各种购买土地时所发生的费用;容积率,是规划总建筑面积除以土地面积。附属建筑物也计算在内,但应注明不计算面积的附属建筑物除外。以上所提到的规划建设用地面积是指项目用地红线范围内的土地面积,一般包括建设区内的道路面积、绿地面积、建筑物(构筑物)所占面积、运动场地等等。

计算公式:

楼面价=土地总价/规划建筑面积

规划建筑面积=土地面积*容积率

容积率=地上建筑总面积/规划用地面积

就以这次土拍中G1810地块举例,土地面积41505平方米,容积率2.0,最终成交价47630万元,楼面价=476300000/(41505*2.0)=5738元/平米。

由上述公式可知,楼面价与容积率的关系是负相关的,这就意味着容积率越高,楼面价就会越低,反之,楼面价就越高。因此,楼面价比土地单价更能说明土地价格的高低,还可以是我们判断一个小区容积率的重要指标。

3.楼面价和房屋最终售价关系

楼面价代表着一个项目在销售时,单位售价中所包含的土地成本。商品房的最终售价包含着楼面价,所以开发商在拿地的时候支出的土地价格会作为商品房最终售价的参考标准之一。

楼面价是房屋建造的土地成本,但房屋成本除了土地成本外,还有建安成本、勘察设计和前期工程成本、配套成本、税费成本、营销成本、开发商利润等。而一般情况下,楼面价和房价呈正比例关系,楼面价高的房子房价肯定贵。

在实际情况下也会有特殊情况,比如:

1.楼面价高房价不一定高。如果市场降温,开发商为了降低风险迅速回本,可能根据自身、周边情况做出合理调整,本着只要能赚钱,少点无所谓的态度。

2.楼面价低房价不一定低。如果拿地成本较低而项目开发周期较长,那么土地价值可能随着时间的增加而升高,水涨船高之下,房价也会对应拉高。

3.房价有可能会低于楼面价。在市场情况特别不好,或者是开发商挥泪大甩卖时,房价也会出现低于楼面价的时候,假如这个时候买房,绝对是千载难逢。

【结语】

总的来说,一般情况下,楼面价越高,房价相应就越高。当然也不排除一些特殊情况,评估房价,要考虑众多因素。最终房价如何要看整个房地产市场的发展以及开发商对于楼盘的定位和其他项目成本。