在外工作,该不该返乡置业?

来源:中国房价行情网(2018年12月)

本报讯(记者 徐瑾)上周的《房产周刊》中,刊登了一篇关于返乡置业的注意事项,有些读者给我们留言说:“我现在纠结的是该不该返乡置业?老家在丹阳,总觉得应该买个房,有房才有根;但现在丹阳的房价也不便宜,买来不住也是浪费。”今天,我们就来聊聊这个话题。

1.年底是返乡置业的高峰期

对于房地产行业,除了销售行业通用的金九银十,以及各种意外导致的抢房外,最好过的怕就是过年了。越小的城市越明显,各乡县及小城市楼盘的置业顾问临近年关,最盼望的便是那年年都不会缺席的返乡置业潮。

在一线城市,无论是写字楼白领,还是跑业务的销售精英,甚至是装修做建筑的工人,人人几乎都奋斗得像个陀螺,加班在北上广深是人人难以避免的一个词。所有人都在外奔波打拼,有的人够努力有机遇能选择,也许可以在这个城市买房落定,但大部分人即便很努力,收入也不错,但因为没有足够的家底支持,还是与这座城市的房子无缘。即便是安稳立足,租来的房子也难以让人对这个偌大的城市有一种归属感。有房子才有家的心态,让中国人的返乡置业成了一个年年都不会缺席的盛大活动。

于是大量在北上深广飘着的中青年人,在某个合适的年份,在临近年关时选择提前几日回家,拿着几年的积蓄和年终的奖金,在老家的各大楼盘售楼部转转看看,爽快决定,买套房过年。既是给自己买个新年礼物,也是给自己过年走亲访友买个谈资。但其实,大多数人都是不理性的。

2.从经济价值看,绝大多数都不合算

绝大多数人的返乡置业是要被收割的。之所以这样讲,依然是老生常谈的问题,那就是远离三四线。我们一直以来常常说投资远离三四线,自住三四线一套就好,够用就好。而绝大多数返乡置业,并不是在三四线置业,而是在三四线城市下辖的县城甚至乡镇置业。县城的房价有多恐怖?就以我们丹阳及周边的房价为例(如右图),普遍在8000元/平米以上,润州、京口、句容都超过了1万。

动辄百万的房价,在很多县城成了家常便饭。虽然对于一线城市打拼的人来说,一个月2000-4000的月供算不上太大的压力,但问题的关键点仍然是老生常谈的问题——没价值!

中国房价有泡沫么?

有,但不容易破,越大的城市越难,因为有财富和人口流出、优胜劣汰机制的支撑。而县城的房价实际已经远远超出了当地居民的承受能力,数年不涨的县城因为这次全国范围内畸形的涨价潮,跟风获得了远超过正常值的售价,还顺带去除了一大波库存。

在这一波上涨潮之前,大多数县城不仅多年不涨,很多小城市的同小区二手房,每年都会随着时间拉长,线性地贬值。而且,这些年的房产更新迭代产品升级越来越快,二手房老破丑落后,凭什么买你?

虽然,我们一直讲房贷是利息最低的大额贷款,但贷来的款不仅不能升值,还有可能贬值,那付出的利息,每一分都是多余,都是亏损。要知道,县城的房子,大多是租不出去的,也租不上价。即便租的出去,一年一万块钱的租金,需要贴进去10来万的装修家具家电款,何时能回本?实际上,很难回本。

3.买不起一线城市房子怎么办?

树立正确的返乡置业观念,不仅不会被收割,还能让自己的资产得到升值和保值。我们前文已说,错误的返乡置业是外地务工返回县乡小城市,成为房价虚高的县乡楼盘接盘侠。那正确的方式和观念是什么呢?

两个点:降维打击和打破在哪买哪的观念。

第一:降维打击。

所谓“降维”,就是降低一个层次。如果你在一线,那就降到二线,如果你在二线,那就降到三线,尽自己的能力只降低一个维度,才是有价值的降维,哪怕你的钱可以在县城买洋房,只能在二线省会买两房,也一定要在二线省会买。

第二:打破在哪买哪的观念。绝大多数人手里有资金,要买房,几乎都是选择自己所生所长或者所熟悉的地方,这是一个非常需要打破的观念,只有打破这个观念,你的资产保值升值才不会听天由命。以最基础的县城置业来说,如果你确实没有能力买省会,那就去对应市区,如果能力介于之间,那就去省内第二大城市。如果你本就在省会,跳出自己的省会来看全国,同样的价格你是否能买到更好的城市,如果有,放心跨区买。房价短期内会骗人,但城市的实力不会。

4.要树立正确的投资观

很多人说,我们买了自己县的房子虽然暂时不住,但干几年或者老了之后肯定是要回去住的,我买那房子自住也不能买么?自住可以买,这个一直没有错,但以后要自住完全不等于自住。城市的经济根基、发展动能、人口外流等等,决定了中国的城市分化会越来越严重。小城市的房价上涨动力和大城市的差距将会越来越大,抛弃旧思维,把钱拿去动能更大的城市投资,你获得的回报远高于你老家的县城,几年下来轻松赚个几十万,干嘛和钱过不去?

换个角度来说,就是你投资更好的城市,在你需要返乡自住的时候,把那个房子卖掉,得到的钱,可以在老家买到更大更好更新的房子,干嘛要眼睁睁地看着钱消失?

过去的这个2018年,P2P、基金、数字货币,各种收割,把大城市中那些期望躺着挣钱的人狠狠当韭菜收割了一番。希望计划返乡置业的各位,不要再被小县城的房地产二次收割。